Lahan Hunian Tapak Sydney Kian Langka

Sydney, Australia, menghadapi tantangan besar untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal di tengah pertumbuhan penduduk dan keterbatasan lahan.(Dok. Capital Value)

SYDNEY, Australia, menghadapi tantangan besar untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal di tengah pertumbuhan penduduk dan semakin terbatasnya lahan yang dapat dikembangkan, khususnya untuk hunian tapak.

Pemerintah New South Wales (NSW) Australia, memperkirakan Sydney membutuhkan sedikitnya 800.000 rumah tambahan hingga 2046, seiring jumlah penduduk yang diproyeksikan meningkat dari sekitar 5,3 juta menjadi 6,6 juta jiwa. Target tersebut tercantum dalam Sydney Plan yang difinalisasi pada 13 Agustus 2026 sebagai kerangka pembangunan kota untuk 20 tahun mendatang.

Namun, penambahan pasokan hunian menghadapi tantangan karena sebagian besar kawasan Sydney yang dekat dengan pusat ekonomi telah terurbanisasi. Pemerintah NSW kini mendorong lebih banyak pembangunan hunian di kawasan yang telah berkembang. Terutama melalui densifikasi dan pembangunan di sekitar pusat transportasi, sambil tetap mengandalkan kawasan greenfield di Western Sydney untuk menambah pasokan.

Director & CEO Capital Value International Group (CVIG) Chandra Leonardi mengatakan keterbatasan lahan menjadi salah satu faktor penting yang perlu diperhatikan investor ketika melihat pasar properti Sydney.

“Kelangkaan properti Sydney bukan hanya persoalan tingginya permintaan, tetapi juga keterbatasan geografis yang membuat kota ini sulit terus berkembang ke luar,” kata Chandra, Senin (7/9).

Secara geografis, kata dia, pengembangan Sydney memang menghadapi sejumlah batas alam. Samudra Pasifik berada di sisi timur, sementara kawasan konservasi, sungai, dan pegunungan membatasi ekspansi pada sejumlah wilayah di utara, selatan, dan barat.

Kondisi tersebut membuat pengembangan kawasan baru semakin bergeser ke pinggiran kota. Di sisi lain, pembangunan di kawasan yang lebih dekat dengan pusat kota semakin banyak mengandalkan infill development, urban renewal, serta hunian dengan kepadatan menengah hingga tinggi.

Sydney Plan juga menempatkan peningkatan pasokan hunian di kawasan timur yang dekat dengan lapangan kerja, transportasi dan layanan sebagai salah satu prioritas, sedangkan Western Sydney diarahkan menjadi salah satu pusat pertumbuhan ekonomi baru.

Akses Foreign Buyer Makin Terbatas

Tantangan memperoleh properti di Sydney menjadi lebih besar bagi pembeli asing.

Sejak 1 April 2025 hingga 31 Maret 2027, pemerintah Australia melarang foreign persons membeli established dwellingsatau rumah yang sudah ada, kecuali memenuhi pengecualian tertentu. Foreign buyers masih dapat mengajukan persetujuan untuk membeli hunian baru maupun lahan kosong sesuai ketentuan investasi asing Australia.

Aturan tersebut membuat ketersediaan proyek hunian baru menjadi semakin relevan bagi pembeli asing, termasuk investor asal Indonesia.

“Pertanyaan investasinya bukan sekadar, ‘Di mana Sydney akan berkembang?’, tetapi berapa banyak lahan yang masih dapat dikembangkan di lokasi yang diminati dan berapa banyak yang benar-benar dapat diakses foreign buyers. Di situlah nilai kelangkaan Sydney berada,” ujar Chandra.

Menurut dia, keterbatasan tersebut membuat kawasan suburban yang masih menawarkan hunian tapak dengan akses menuju pusat metropolitan mulai mendapatkan perhatian.

Salah satu kawasan yang dinilai memiliki karakter tersebut adalah Roselands di barat daya Sydney.

Roselands Jadi Alternatif

Roselands merupakan kawasan residensial di barat daya Sydney yang didominasi hunian keluarga. Kawasan ini memiliki pusat aktivitas komersial di sekitar Roselands Shopping Centre serta akses menuju jaringan jalan utama seperti M5 dan M8.

Bagi pembeli yang mencari rumah tapak, karakter Roselands berbeda dibandingkan pusat Sydney yang semakin banyak mengandalkan pembangunan hunian vertikal.

Data Australian Bureau of Statistics (ABS) pada Sensus 2021 menunjukkan 53,3% keluarga di Roselands merupakan pasangan dengan anak. Sekitar 31,2 persen hunian dimiliki tanpa cicilan dan 35,8% dimiliki dengan kredit pemilikan rumah. Dengan demikian, sekitar 67% hunian ditempati pemiliknya, sedangkan 29,7% merupakan hunian sewa.

Komposisi tersebut menunjukkan Roselands memiliki basis penghuni akhir atau owner-occupier yang cukup besar dibandingkan pasar yang hanya digerakkan aktivitas investor.

Menurut Chandra, karakter tersebut menjadi salah satu pertimbangan bagi investor jangka panjang karena permintaan hunian tidak semata bergantung pada siklus investasi.

“Bagi pembeli Indonesia, Roselands menawarkan sesuatu yang semakin sulit ditemukan di Sydney, yakni kesempatan memiliki properti landed di kawasan metropolitan dengan akses relatif dekat ke pusat kota, tetapi tetap memiliki karakter lingkungan keluarga yang sangat residential,” katanya.

Ia menilai daya tarik kawasan suburban seperti Roselands perlu dilihat dari kombinasi aksesibilitas, profil penghuni, ketersediaan fasilitas, serta pasokan hunian.

Namun, potensi kenaikan nilai properti tetap dipengaruhi berbagai faktor lain, mulai dari kondisi ekonomi Australia, suku bunga, kebijakan pemerintah, ketersediaan pasokan baru hingga perubahan permintaan pasar.

“Pasar properti Sydney sering kali dipersepsikan hanya melalui kawasan yang sudah sangat populer. Padahal, bagi investor dengan perspektif jangka panjang, kawasan suburban juga menarik diperhatikan karena memiliki basis hunian dan karakter permintaan yang berbeda,” ujar Chandra.

Menurut dia, investor Indonesia tidak semestinya hanya melihat kawasan dengan harga properti tertinggi ketika mempertimbangkan investasi di Australia.

“Yang perlu dipahami adalah fundamental kawasan tersebut, mulai dari infrastruktur, akses menuju pusat metropolitan, profil penghuninya hingga bagaimana pasokan properti berkembang dalam jangka panjang,” tutup Chandra. (Z-10)